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OPINIÓN

La pesadilla de la casa propia

Fecha: 10/07/2018  Hora: 05:57  

- La devaluación sirvió para llevar inestabilidad directa a los potenciales tomadores



porSantiago Fraschina*

El sueño de la casa propia se está transformando en una verdadera pesadilla para aquellos adjudicatarios de los créditos hipotecarios que se actualizan con las UVA (Unidades de Valor Adquisitivo). Los montos de las erogaciones que deben realizar mensualmente los prestatarios están atados de manera indirecta -a través del coeficiente CER- a la evolución de la inflación nacional que releva el Indec. En un contexto en el cual los aumentos de precios crecen en espiral y los ingresos de la población suben a menor velocidad, los valores de las cuotas mensuales que deben saldarse comienzan a representar un dolor de cabeza para los nuevos moradores. Los préstamos hipotecarios UVA, apetecibles en primera instancia por poseer cuotas iniciales relativamente exiguas y cercanas al valor de un alquiler mensual de un departamento y por tener condiciones de acceso laxas en relación a los créditos tradicionales, produjeron un boom en el sector de la construcción y en el inmobiliario.

En 2017 (cuando los bancos públicos lanzaron este esquema), y en un escenario de inflación decreciente respecto del año previo, la llegada de estos créditos parecía constituir la solución ideal al problema habitacional de un considerable porcentaje de la población al mismo tiempo que una fuerte política de estímulo a la actividad económica. Los préstamos UVA tuvieron un crecimiento exponencial. Mientras que en 2017 se incorporaron en el sistema financiero 58.000 nuevos deudores hipotecarios, el 73% de éstos lo hicieron bajo la nueva modalidad UVA. Cuestión análoga sucedió en el primer trimestre de 2018 en el cual el 94% de los 25.500 nuevos deudores hipotecarios ingresaron con este sistema crediticio. En total, casi 8 de cada 10 préstamos relacionados con la vivienda creados durante 2017 y el primer trimestre de 2018 poseen este esquema de ajuste. Respecto de los saldos en valores nominales, en el acumulado hasta mayo de este año el monto de los créditos hipotecarios UVA llegó a casi 56.500 millones de pesos, esto es, 10,5 veces más que los vigentes en los mismos meses de 2017.

Sin embargo, en el actual contexto macroeconómico, con un nivel de inflación que sigue sin dar tregua y paritarias con tope, se encienden señales de alerta sobre la sustentabilidad de los préstamos indexados. En particular, los desaciertos y desajustes de la actual política económica impactan directamente sobre la perfomance del rubro inmobiliario.

El modelo de valorización financiera y fuga de capitales puesto en marcha desde el cambio de gobierno provocó desbalances principalmente en las cuentas externas- que luego se trasladaron a los mercados cambiario y financiero. La permeabilidad del modelo se explicita en dos variables clave: la evolución del tipo de cambio y de la tasa de interés. La devaluación ha servido para traer inestabilidad directa a los potenciales tomadores de los créditos UVA, ya que en primera instancia aumenta automáticamente la cantidad de pesos que se necesitan para poder costear el ahorro inicial requerido. Así, por ejemplo, con un dólar que cotizaba a 18,90 en diciembre del año pasado y que cotiza actualmente 28,50 una persona necesita un 50% más de "pesos" para poder acceder al préstamo. Los salarios, claro está, han evolucionado por debajo de este porcentaje. Luego, la devaluación, junto con los aumentos tarifarios, afectan indirectamente a los préstamos UVA a través de la inflación.

Este año, la evolución de las UVA y el salario está siendo particularmente divergente. El Índice de Salarios que publicó el mes pasado el Indec dio cuenta de una suba en el ingreso laboral del total de los trabajadores de 6,1% durante el primer cuatrimestre del año mientras que las UVA crecieron 9,4% en el mismo lapso. Esto refiere que, de replicarse este fenómeno para el resto del año la diferencia entre una y otra serie podría sobrepasar los 13 puntos porcentuales en el acumulado anual. Asimismo, las condiciones están dadas para que este desajuste ocurra. Por un lado, el dólar no da tregua. Por otro lado, el sistema financiero en su conjunto está elevando la tasa de interés.

Recientemente, el Banco Nación -la entidad bancaria que más créditos de este tipo otorga- llevó la tasa de interés de los préstamos UVA a un 6,5%, lo cual añade más presión sobre los salarios. Con todo, se presenta un horizonte sombrío para los adjudicatarios de los hipotecarios UVA. La inestabilidad macroeconómica imperante, con una política oficial tendiente a imponerle límites a los aumentos salariales y con metas de inflación anual que han sido rápidamente vulneradas por el efectivo aumento de precios, pone en jaque a estos créditos indexados.

Por lo pronto, el mercado inmobiliario se resintió automáticamente luego de la brusca escalada del tipo de cambio. Durante el mes de mayo el BCRA registró prestamos hipotecarios UVA por un monto cercano a los 10.560 millones de pesos, esto es, un 20% menos que los 13.195 millones relevados durante el mes.

*Director de la Licenciatura en
Economía de la Universidad Nacional de Avellaneda
e integrante del colectivo Economía Política para la Argentina (EPPA)


  (BAE Negocios)

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